Tiesību uz dzīvokli piešķiršana. Īpašuma piešķiršana dzīvoklim

Dzīvokļa rezervēšana ir atļauta jebkuram veidamdarījumi: saskaņā ar investīciju vai līdzieguldījuma līgumu, kā arī iepriekšēju pārdošanas līgumu un citus. Tiesību uz dzīvokli piešķiršana ir iespējama arī ar hipotekārās kreditēšanas palīdzību. Šāda veida darījumu pircēji var būt jebkura persona vai organizācija.

Visbiežāk šāda veida vienošanās rodasjaunas mājas celtniecības stadija. Tādējādi tiesību nodošana uz dzīvokli ir darījums, kā rezultātā sākotnējā puse (pārdevējs) piešķir otrai pusei (pircējam) visas tiesības un iespējamās saistības, kas pārdevējam ir pret trešo pusi. Trešā persona parasti ir izstrādātājs. Darījums kļūst pieņemams tikai tad, ja līgumā nav klauzulas, ka tiesības pieprasīt dzīvokli ir aizliegtas.

Šo darījumu juridiskajā valodā sauc par cesiju. Personu, kas ir pārdevējs, sauc par cedentu, un pircējs ir tiesību pārņēmējs.

Kas tas ir ieinteresēts?

Visbiežāk šādu līgumu noslēgšanāieinteresēti parastajiem pircējiem, jo ​​dažkārt dzīvokļu pārdošana interesējošajā mājā jau ir pabeigta. Un vienkārši nav cita veida iegūt to konkrētā vietā.

Kāpēc pārdevēji ir gatavi piešķirt savas tiesības? Parasti motīvi ir atšķirīgi, mēs pieskaramies tikai dažiem.

Kāpēc dzīvokļa pārdošana balstās uz tiesību piešķiršanu?

Ir ļoti svarīgi noskaidrot patieso iemeslulika pārdevējam pāriet uz šādu darījumu. Atbilde uz šo jautājumu ir tieši atkarīga no tā, cik riskants būs šāds darījums. Piemēram, dzīvokļa pārdošana var notikt sakarā ar to, ka pārdevējs nevar (vai nevēlas) attīstītājam maksāt savas kvadrātmetru izmaksas. Šajā gadījumā ir nepieciešams noskaidrot pašreizējā parāda summu tieši no attīstītāja, kā arī tā atmaksāšanas nosacījumus.

Bet daudzi pārdevēji šādu nepabeigtu dzīvojamoobjekti cenšas noslēgt cesijas līgumu saistībā ar noteiktiem dzīves apstākļiem. Jo īpaši pārdevējs var saņemt mantojumu, vairs nav nepieciešams mājoklis vai saņēmis izdevīgāku finansiālo piedāvājumu.

Pamatskats

Šobrīd biežākie tiesību piešķiršanas veidi ir:

• uzdevums, pamatojoties uz vienošanos par pašu kapitāla līdzdalību;
• tiesību piešķiršana, pamatojoties uz pagaidu pārdošanas līgumu.

Daži juridiski smalkumi

Tiesību nodošana par darījumu, pamatojoties uzir līgums par līdzdalību pašu kapitālā, var tikt noslēgts tikai līdz brīdim, kad tiek parakstīti darījuma objekta pārsūtīšanas dokumenti. Tajā pašā laikā dzīvokli var piešķirt neierobežotu skaitu reižu.

Svarīgs niansējums: galvenais līgums un darba līgums ir jāreģistrē.

Slēdzot līgumu par otro iespējupircējs saņem likumīgas tiesības pieprasīt noslēgt ar viņu galveno darījumu dzīvojamā objekta pārdošanai nākotnē. Un arī pieprasīt atbilstību noteikumiem un termiņiem, bet tai nav tiesību pieprasīt paša dzīvokļa īpašumtiesību nodošanu.

Tas ir saistīts ar juridiskām smalkumuiepriekšējs līgums. Saskaņā ar to, pārdevējs un pircējs nepadara darījumu pirkuma un uzņemties tikai uz pienākumu veikt nākotnē. Situācijā, kad parakstot sākotnējo pārdošanu un pirkums tiks atcelts, pircējs darījumā cesijas tiesību nebūs tiesīga atsaukties uz dzīvokli, pat tad, ja tie ir kopsumma tās izmaksām tika samaksāts. Izlietoto līdzekļu atgriešana kļūs iespējama tikai tiesas procesā.

Tiesību piešķiršana ir iespējama no dienas, kad tika parakstīts sākotnējais pārdošanas līgums, un līdz datumam, kad pusēm parakstījis galveno līgumu.

Tiesību piešķiršana hipotēkām

Piešķirt tiesības uz dzīvokli hipotēkāmAizdevums ir arī diezgan izplatīts šāda darījuma veids. Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem, mājokļa īpašniekam (ķīlas īpašniekam) ir visas tiesības, ja hipotēkas līgums nav aizliegts, nodot savas tiesības uz dzīvokli citai personai.

Bet, nolemjot noslēgt šādu vienošanos, tai vajadzētu būtatcerieties, ka tiesību piešķiršana nav iespējama bez vienošanās ar banku, kas darbojas kā aizdevējs. Tajā pašā laikā bankas uzdevums ir panākt vienošanos par līgumu, un to var mainīt. Ļoti bieži aizdevējs neuztur kredīta nosacījumus jaunā dzīvokļa īpašniekam.

Dzīvokļa iegāde saskaņā ar darba līgumu

Ir iespējams pērk dzīvokli tiesību piešķiršanātikai objekta būvniecības laikā. Iespējamā darījuma noslēgšanas laika posmu regulē Federālā likuma-214 11. pants, un tajā noteikts, ka pieprasījuma tiesības piešķiršana ir atļauta no līguma reģistrēšanas par pašu kapitāla līdz brīdim, kad puses parakstīja būvlaukuma nodošanas aktu.

Atcerieties, ka, ja dzīvokļa pieņemšanas apliecībatad parakstīšanas tiesības uz dzīvokļa līgumu nevar noslēgt. Īpašumtiesību maiņa šajā gadījumā var tikt veikta tikai, noslēdzot darījumu ar dzīvojamās platības pirkšanu un pārdošanu vai citos veidos, kas paredzēti spēkā esošajos tiesību aktos.

Bet, kamēr akts nav parakstīts, akcionārsir visas tiesības noslēgt cesiju. Ļoti svarīgs jautājums: pārdevējs var slēgt vienošanās par tiesību piešķiršanu vienlaikus ar vairākiem potenciālajiem pircējiem. Tas ir iespējams, ja dzīvoklī ir vairāk nekā divas istabas. Šādi likumi nav šādi aizliegti.

Galvenie līguma punkti

Visus galvenos noteikumus regulē Krievijas Federācijas Civilkodekss.

1 Līgumu nevar noslēgt mutiski, un to vienmēr raksta. Pārdevējam ir tiesības noslēgt šādu darījumu tikai tad, ja tas nav pretrunā galvenajam līgumam, kas iepriekš noslēgts ar izstrādātāju.

Diezgan bieži pašiem izstrādātājiem ir punktsgalvenajā līgumā, kurā skaidri noteikts, ka, noslēdzot cesiju, ir jāsaņem piekrišana nodot tiesības citiem cesionāriem. Ja šāds postenis nav, tad pircējam joprojām ir jāpārliecinās, ka pārdevējs ir paziņojis (rakstiski) uzņēmuma celtniekam, ka darījuma ar tiesību nodošanu būvējamam objektam ir noslēgts. Pretējā gadījumā pēc būvniecības pabeigšanas mājokli var nodot iepriekšējam īpašniekam.

2 Sakarā ar to, ka līgums par līdzdalību pašu kapitālā notiek obligātā reģistrācijā, tad darījuma līgumam jāievēro tā pati procedūra. Gadījumā, ja vienošanās par pašu kapitāla līdzdalību nav nokārtojusi valsts reģistrāciju, turpmāk attīstītājam ir visi iemesli atteikties nodot tā pārņēmējam.

3. Kad līgums ir pieņēmis valsts reģistrācijas procedūru, pircējs akceptē visas tiesības un pienākumus, kas minēti pamatlīgumā. Un uzņemas visus iespējamos riskus.

4 Darījuma veikšanas noslēgumā pušu norēķinu posmā praktizē banku šūnu izmantošanu, un pārdevējs varēs izņemt naudu tikai pēc visu nepieciešamo dokumentu atkārtotas izsniegšanas.

5. Papildus abu pušu parakstiem dokumentus paraksta izstrādātājs. Papīri vienmēr ir sertificēti ar zilu zīmogu, norādot, ka darījums tiek veikts ar izstrādātāja piekrišanu.

Dokumenta pakete darījumam

Pēc vienošanās par tiesību nodošanu parakstīšanas pircējam ir jāuzņemas šāds dokumentu komplekts:

- galvenais līgums vai tā notariāli apliecināta eksemplārs, kurā tika veikts uzdevums;

- dokumenti, kas apstiprina norēķinus starp sākotnējām līguma pusēm;

- iepriekš minēto dokumentu nodošanas akts;

- piekrišana otrajai pusei;

- oriģināls līgums.

Dzīvokļa tiesību piešķiršana: maksājams nodoklis

Saskaņā ar Nodokļu kodeksu (220. Panta 1. Punkts)1), cesija tiek aplikta ar nodokli, kas jāmaksā sākotnējam ieguldītājam. Nodokļa summu aprēķina, pamatojoties uz darījuma kopējo summu, un to nevar aprēķināt kā starpību starp ieguldījuma summu un piešķirtā lieluma summu.

Diezgan bieži ir situācija, kadfinanšu saistības pret valsti, sākotnējais pircējs nodod personas pleciem, kuram tika nodots īpašuma tiesības uz dzīvokli. Parasti puses vienojas sadalīt šīs finansiālās izmaksas vienādi.

Piešķiršanas darījuma tiesības irdaudzi sarežģījumi. Tādēļ, pirms parakstīt jebkādus dokumentus, mēs ļoti iesakām jums konsultēties ar juristu, kas specializējas darījumos ar nekustamo īpašumu.